Le città come insieme di assets
Patrimonio pubblico e dismissioni
Uno degli assi principali del processo è rappresentato dalla gestione del patrimonio pubblico. Si osserva una tendenza alla sua progressiva alienazione o rifunzionalizzazione in chiave reddituale, coinvolgendo Comune, Università, Regione e altri enti. Non si tratta soltanto di vendite episodiche, ma di veri e propri piani di dismissione e valorizzazione, che investono immobili strategici, aree centrali e contenitori storici. In questo quadro, il patrimonio pubblico perde progressivamente la sua funzione di supporto a politiche sociali e diventa riserva di valore da attivare sul mercato. Questo passaggio è accompagnato da una trasformazione istituzionale: riduzione del ruolo diretto dell’ente pubblico, trasferimento di funzioni alle società partecipate, maggiore flessibilità degli strumenti urbanistici, deregolamentazione delle procedure. L’insieme di questi elementi costruisce un ambiente favorevole all’ingresso e all’azione del capitale privato. Particolarmente significativa è l’idea che le destinazioni d’uso debbano essere flessibili in funzione dell’acquirente, non dei bisogni urbani: una logica che ribalta il rapporto tra pianificazione e mercato.
Uno degli aspetti più rilevanti del processo in corso è la trasformazione del patrimonio pubblico. Storicamente, il patrimonio immobiliare pubblico ha rappresentato una base fondamentale per politiche sociali: edilizia residenziale pubblica, diritto allo studio, servizi collettivi. Oggi, invece, questo patrimonio viene progressivamente riconfigurato come risorsa economica da attivare sul mercato. I piani di alienazione e le operazioni di dismissione non sono episodi isolati, ma parte di una strategia più ampia di conversione del pubblico in asset. Questo processo può essere letto, seguendo David Harvey, come una forma di accumulazione per espropriazione: beni costruiti collettivamente vengono trasferiti a soggetti privati e reinseriti nei circuiti della rendita. Il risultato è duplice. Da un lato si riduce la capacità del pubblico di intervenire direttamente sui bisogni sociali; dall’altro si crea nuova materia prima per la valorizzazione immobiliare. Particolarmente significativo è il caso di immobili prima destinati a funzioni sociali – come il diritto allo studio – che vengono sottratti alla loro funzione originaria e trasformati in prodotti immobiliari. Questo passaggio segna una rottura: ciò che era concepito come diritto diventa merce.
Student housing
Il tema degli studentati privati rappresenta uno dei punti di osservazione più chiari di questa trasformazione. La comunità studentesca tradizionalmente considerata come soggetto portatore di un diritto (allo studio, all’accesso alla città), viene progressivamente reinterpretata come segmento di mercato. Lo student housing diventa così una vera e propria asset class, inserita nelle strategie di investimento di fondi e operatori immobiliari. Non si tratta di semplici residenze universitarie, ma di un vero segmento immobiliare specializzato, popolato da SGR, holding, gruppi finanziari, investitori translocali e operatori che replicano modelli già sperimentati altrove. Questo esemplifica il concetto di student housing come nuova nicchia di investimento. Il passaggio chiave è che l’emergenza abitativa studentesca non viene affrontata rafforzando l’offerta pubblica, ma viene trasformata in opportunità di profitto per soggetti finanziari. Il “caso” Paradisa nella città di Pisa, di cui parleremo in seguito, è particolarmente eloquente: un bene costruito con fondi pubblici e destinato a un uso sociale finisce, dopo anni di abbandono, nelle mani di una SGR. Qui la finanziarizzazione non arriva “nonostante” il pubblico, ma passa attraverso la dismissione del pubblico. La questione non è solo proprietaria: cambia la finalità dell’immobile. Da diritto allo studio a prodotto immobiliare.
Tutto ciò avviene in un contesto di grande trasformazione interna alla stessa università pubblica, la quale, seguendo delle linee di tendenza generali, potrebbe assistere nei prossimi anni ad un progressivo calo delle immatricolazioni come conseguenza della crescita dei costi della vita e del concomitante taglio dei servizi offerti per il diritto allo studio, come borse di studio e posti letto, rispetto alla parallela e graduale crescita delle università telematiche private.
Questo processo non è neutro rispetto alla composizione sociale della popolazione studentesca. L’aumento dei costi abitativi e la progressiva privatizzazione dell’offerta residenziale tendono infatti a produrre una selezione economica all’ingresso: accedere all’università in presenza diventa sempre più difficile per studenti e studentesse provenienti da famiglie a basso e medio reddito. Ne deriva una trasformazione di classe della popolazione studentesca, che tende a diventare più ristretta e più ricca. Parallelamente, cresce il peso di studenti e studentesse con maggiore capacità di spesa, inclusi studenti e studentesse internazionali o appartenenti a ceti medio-alti, più compatibili con i modelli abitativi offerti dallo student housing privato.
Questo cambiamento produce effetti rilevanti anche sulla città. In primo luogo, modifica il rapporto tra popolazione studentesca e tessuto urbano: se gli studenti e studentesse era storicamente figure integrate nella vita quotidiana dei quartieri – condividendo spazi, servizi e relazioni con i residenti – oggi tende sempre più a essere collocato in spazi dedicati, spesso chiusi e autosufficienti, che funzionano come enclave residenziali. Si assiste così a una separazione funzionale e sociale, in cui la componente studentesca diventa un utente temporaneo.
In secondo luogo, cambia il ruolo economico degli studenti e delle studentesse nella città. Da soggetti inseriti in economie locali diffuse, vengono progressivamente integrati in circuiti economici più concentrati e standardizzati, legati a operatori immobiliari, servizi privati e consumo organizzato.
Infine, si modifica anche la funzione sociale e politica della popolazione studentesca. Una popolazione più precaria e selezionata tende ad avere minori capacità di radicamento e di organizzazione collettiva. La perdita di accessibilità dell’università e della città riduce la possibilità che lo spazio urbano sia attraversato da soggetti sociali diversi e potenzialmente conflittuali. In questo senso, la finanziarizzazione dello student housing non produce solo effetti economici, ma contribuisce a una più ampia depoliticizzazione dello spazio urbano, riducendo la presenza di soggetti sociali portatori di rivendicazioni e pratiche collettive.