Per comprendere le trasformazioni in atto è necessario chiarire cosa si intenda per “finanziarizzazione” dell’abitare. Non si tratta di un semplice fenomeno settoriale, ma di un mutamento strutturale del rapporto tra casa, economia e politica. Questo processo può essere articolato attorno a quattro dinamiche principali, strettamente intrecciate tra loro.

In primo luogo, si osserva un progressivo disaccoppiamento tra redditi e prezzi della casa. In un modello abitativo tradizionale, pur segnato da disuguaglianze, il livello dei prezzi e degli affitti

mantiene una relazione con i redditi delle famiglie e con l’equilibrio tra domanda e offerta locale. Con la finanziarizzazione, questo legame si indebolisce: il valore degli immobili è determinato sempre più dalla quantità di capitale che affluisce nel settore e dalle aspettative di rendimento degli investitori. In altri termini, i prezzi non riflettono più principalmente la capacità di spesa dei residenti, ma la pressione di una domanda finanziaria che considera la casa come un investimento. Questo spiega perché anche in contesti senza una forte crescita demografica o senza una carenza assoluta di abitazioni, i prezzi possano aumentare in modo significativo.

In secondo luogo, si assiste all’ingresso crescente di grandi fondi e investitori istituzionali nel mercato immobiliare. Questo ingresso non è spontaneo, ma è favorito da condizioni istituzionali precise: regimi fiscali vantaggiosi, strumenti finanziari dedicati, deregolamentazione e politiche pubbliche orientate all’attrazione di capitali. Contrariamente a una narrazione diffusa, questo tipo di investimento tende a spingere i prezzi verso l’alto, poiché il nuovo costruito è orientato verso i segmenti più redditizi del mercato. Ne deriva una trasformazione qualitativa dell’offerta: si costruisce sempre meno in funzione dei bisogni abitativi più urgenti e sempre più in funzione delle aspettative di rendimento. In questo senso, l’abitazione viene progettata e realizzata “pensando all’investitore più che al residente”.

Un terzo elemento fondamentale è l’estensione della finanziarizzazione a nuove nicchie del mercato abitativo. Il processo non riguarda più soltanto la proprietà tradizionale o il mercato degli affitti generalisti, ma investe segmenti sempre più specifici: student housing, co-living, multi family built-to-rent, residenze per anziani e persino forme di housing sociale. Queste nicchie vengono progressivamente costruite come vere e proprie asset class, ovvero come prodotti standardizzati, scalabili e inseribili nei portafogli degli investitori.

In questo quadro, lo student housing rappresenta un caso particolarmente significativo: lungi dall’essere una risposta emergenziale o marginale, esso diventa uno dei principali terreni di espansione del capitale immobiliare, trasformando una domanda sociale – il diritto allo studio – in un segmento di mercato altamente redditizio.

Infine, la crisi dell’housing accessibile in Europa non può essere letta come il semplice risultato di dinamiche di mercato, ma deve essere ricondotta a processi istituzionali e politici ben definiti. Tra questi, la privatizzazione del patrimonio pubblico, la progressiva riduzione dell’edilizia sociale, la finanziarizzazione degli stock esistenti e l’emergere di pratiche di espulsione indiretta, come le cosiddette renovictions (ristrutturazioni che comportano l’allontanamento degli inquilini).

In questo contesto, il ruolo dello Stato è cruciale: le politiche pubbliche non solo non contrastano efficacemente la rendita, ma spesso contribuiscono a rafforzarla, attraverso incentivi, regolazioni selettive e limiti all’intervento sociale. Ne deriva una contrazione strutturale dell’offerta abitativa accessibile e una crescente difficoltà a garantire un diritto alla casa ampio e stabile.

Un elemento particolarmente evidente della deriva neoliberale dell’urbanistica emerge osservando quanto accaduto in città come Roma, Milano e Firenze, divenute veri e propri laboratori della finanziarizzazione urbana. In questi contesti, la cosiddetta “rigenerazione urbana” è stata progressivamente piegata alle esigenze dei fondi immobiliari, favorita da oneri di urbanizzazione molto bassi e da procedure semplificate che consentono demolizioni e ricostruzioni con aumenti di volumetria e incentivi pubblici. Il risultato è una città progettata sempre più “con l’investitore in mente”, in cui gli interventi puntano alla massimizzazione del valore degli asset piuttosto che alla soddisfazione dei bisogni abitativi. A Milano questo processo ha assunto forme particolarmente avanzate, con grandi operazioni urbane e una presenza diffusa di immobili trattati come beni finanziari, accompagnata da un forte aumento dei prezzi e dall’espulsione progressiva delle classi popolari verso l’hinterland. A Firenze, analogamente, la combinazione tra rendita immobiliare e pressione turistica ha contribuito a trasformare il centro storico in uno spazio selettivo, sempre meno accessibile ai residenti. In entrambi i casi, la città viene riconfigurata come prodotto finanziario, mentre le politiche urbanistiche, lungi dal correggere tali dinamiche, ne diventano uno dei principali strumenti di attivazione.