Ex-ospedale Santa Chiara: un caso nazionale
L’asse Piazza dei Miracoli-Lungarni e il sacco della città
Uno dei pilastri dell’inchiesta “Pisa Depredata” è il futuro dell’ex-ospedale Santa Chiara, un caso emblematico di come l’intreccio tra finanza immobiliare e urbanistica stia decidendo le sorti dell’area più pregiata della città. Il riassetto dell’area che va da Piazza dei Miracoli ai Lungarni segnerà il destino di Pisa per i prossimi decenni. Non si può lasciare “carta bianca” alla speculazione, come sta avvenendo attraverso una gestione che tutela gli interessi privati con la complicità degli enti pubblici, a partire dalla Giunta Conti. La strategia è cristallina: il pubblico abdica alle proprie prerogative di pianificazione, assecondando gli appetiti della finanza senza imporre obiettivi sociali o una regia pubblica.
Il fallimento della procedura “Regenerate Santa Chiara”
La procedura “Regenerate Santa Chiara”, finalizzata alla vendita e valorizzazione dell’ex ospedale Santa Chiara, è in una fase di stallo totale. Alla scadenza del marzo 2025, le tre offerte presentate sono state scartate poiché ritenute molto inferiori alla base d’asta di 120 milioni di euro. È evidente che la Giunta Conti non può continuare a “nascondersi” dietro ad un piano di recupero che non riesce evidentemente ad essere attuato, anche perchè pensato circa 15 anni fa in un contesto che si è profondamente modificato. Questo è incompatibile con la realizzazione di un palacongressi, unica idea fallimentare della Giunta Conti sull’ex-Santa Chiara: una megastruttura non integrata nel contesto urbano che comporterà un eccessivo carico urbanistico per la mobilità e per le risorse. Serve invece – come ribadiamo da anni – una strategia pubblica su cosa deve diventare l’area del Santa Chiara, a due passi dalla Piazza dei Miracoli e quale deve essere il suo ruolo nel tessuto urbano cittadino. Strategia che deve essere definita dal Comune attraverso un preventivo ed irrinunciabile percorso di partecipazione che coinvolga la cittadinanza, l’Università, l’Azienda Regionale per il Diritto allo studio e le forze politiche, sociali, economiche, culturali della città. Prima di avviare il recupero è necessario fissare i requisiti irrinunciabili, le condizioni, le destinazioni che rispondano ai bisogni sociali, collettivi e pubblici e non agli interessi speculativi che seguono solo le logiche del mercato.
Unire i punti: la mappa della speculazione da piazza dei Miracoli ai Lungarni
Per comprendere la portata del “sacco della città”, basta analizzare i singoli tasselli che compongono il quadrante urbano che va da piazza dei Miracoli ai Lungarni.
Ex Palazzo dei Trovatelli
L’edificio di proprietà dell’AOUP è stato protagonista di una svendita clamorosa. Dopo una serie di aste deserte, la base è scesa dai 24 milioni iniziali agli 8 milioni con cui è stato aggiudicato nel 2019 alla società del gruppo Madonna (con l’iniziale partecipazione di Gennaro Gattuso). Nel 2025, a seguito di un riassetto societario, la famiglia Madonna detiene il 75% e la famiglia Passera il 25%. L’edificio storico diventerà un hotel di lusso gestito dal marchio Vistaterra.
Area vecchio dipartimento di Biologia
L’edificio di proprietà dell’Università di Pisa sarà trasferito ad un soggetto privato nell’ambito dell’operazione della realizzazione del nuovo dipartimento di Biologia a Cisanello. Si pone da subito il problema della destinazione dell’uso di questo importante complesso tra il Santa Chiara la ex-Caserma Artale
Ex Caserma Artale
Una delle maxi-operazioni più gravi, contro cui ci battiamo da anni (anche attraverso il progetto europeo Degentrify Pisa). L’area è stata acquistata dalla San Ranieri Srl per 3,95 milioni di euro e rivenduta poco dopo a 6,55 milioni alla società torinese Relife, attraverso due società a responsabilità limitata: la Pisa Residenze e la Via Paolo Savi, rispettivamente acquirenti dell’area l’una per un importo di 250 mila euro e l’altra per 6 milioni e 300 mila euro. L’obiettivo: massimizzare la rendita attraverso appartamenti di lusso, uno studentato privato da 200 posti e la privatizzazione delle aree verdi. L’effetto: Una speculazione che droga il mercato degli affitti, rendendo la città inaccessibile a famiglie e studenti. (vedi anche paragrafo alienazioni e student hotel). La San Ranieri Srl ha realizzato così una pura operazione immobiliare, come era evidente, non avendo alcun interesse al recupero dell’area, ma solo all’acquisto e alla rivendita con un importante guadagno. Siamo stati gli unici in questa città, ben 10 anni fa, a chiedere che il Comune abbandonasse la strada della privatizzazione delle Caserme, intrapresa dal centrosinistra con il Sindaco Filippeschi, per trovare una destinazione davvero pubblica di spazi che dovrebbero essere polmoni della città, non aree di lusso privatizzate. Oggi il centrodestra sbandiera il completamento della privatizzazione come un successo della comunità, quando l’unica cosa a non essere tutelata in questa vicenda sono gli interessi e i bisogni della comunità.
Complessivamente le caserme in centro storico (Artale e Distretto di Leva) erano stimabili nel 2017 per un valore di circa 40 milioni di euro. In quell’anno sono passate di proprietà dal Demanio , Militare al “Fondo investimenti per la valorizzazione Comparto Extra”, un fondo di investimenti gestito dalla Cassa Depositi e Prestiti, gestito da Investire SGR, per una contropartita del valore di soli 8,4 milioni di euro.
Ex-Dipartimento di Chimica (via Risorgimento)
Un complesso di 9.000 mq a due passi dalla Torre. L’Università ha avviato una manifestazione d’interesse per venderlo a una base d’asta di 7,4 milioni di euro (la scadenza per le offerte è avvenuta lo scorso 28 ottobre ma non si sanno gli esiti). Contestualmente, ha chiesto al Comune un cambio di destinazione d’uso nel Piano Operativo Comunale per incentivare l’acquisto da parte di privati, orientando l’eventuale recupero verso l’ennesimo hotel studentesco di lusso (vedi anche paragrafo hotel studenteschi).
Edificio ex-Apes (via Fermi)
Immobile comunale che la Giunta Conti tenta di vendere con una base d’asta di 2 milioni di euro. Dopo due gare deserte, il rischio concreto è una svendita al ribasso accompagnata da un cambio di destinazione d’uso da direzionale a turistico-ricettivo. La sua posizione strategica tra la stazione e la Torre lo rende una preda ambita per studentati privati o hotel, aggravando i problemi di vivibilità di un quartiere già saturo (vedi anche alienazioni comune di Pisa).
Ex Stallette
Sono un esempio di clamorosa svendita da parte del Comune. Nell’aprile del 2026 la Giunta Conti ha, infatti, concluso il passaggio di questo immobile alla Scuola Superiore Sant’Anna per 2.660.000 euro. Si tratta di una scelta grave, soprattutto se si considera che per il recupero di questo preziosissimo bene cittadino sono stati investiti oltre 3 milioni di euro pubblici (tramite il progetto PIUSS), una cifra superiore a quella che oggi il Comune incasserà.
La Giunta ha trattato questo luogo come un peso anziché come una risorsa: una decisione semplicemente inaccettabile. Gravissima è anche la corresponsabilità del Comune nell’aver allontanato da Pisa decine di lavoratori e lavoratrici, determinando la perdita di un importante pezzo della produzione culturale e dell’economia ad essa collegata. Ricordiamo infatti che nel gennaio 2024 la Giunta ha deciso di chiudere il progetto che prevedeva l’utilizzo degli spazi – recuperati con ingenti risorse pubbliche – come hub per il settore audiovisivo e cinematografico: una vera eccellenza della nostra città, oggi dispersa, contribuendo a desertificare ulteriormente il tessuto culturale pisano.
Parco della Cittadella e Arsenali Repubblicani
La logica della privatizzazione colpisce anche i beni riqualificati con i fondi PNRR: un caso per tutti il Parco della Cittadella: la cui riqualificazione sta costando 7 milioni di euro. La Giunta Conti ha scelto il modello della gestione privata per migliaia di metri quadrati di spazi pubblici, operando come sempre senza alcun confronto con la cittadinanza. Il Comune ha affidato alla società Cles di Roma (già incaricata per il PEF del Museo Multimediale del Parlascio) la redazione del Piano Economico-Finanziario per la gestione del Parco e degli Arsenali. Ad oggi non esiste un cronoprogramma né una visione politica: l’unica certezza è la volontà di trasferire questi beni alla società Patrimonio Pisa Srl (vedi anche strumenti di governo territorio), allontanandoli dal controllo democratico diretto. Manca un progetto pubblico unitario che valorizzi il percorso dai Lungarni alla Cittadella come patrimonio artistico e culturale, opponendosi alla trasformazione della bellezza della nostra città in una mera merce.
Per comprendere la portata del “sacco della città”, basta analizzare i singoli tasselli che compongono il quadrante urbano che va da piazza dei Miracoli ai Lungarni.